サステナビリティ方針～持続可能な環境への貢献～

環境方針と外部評価

環境方針

当社はサステナビリティ方針のもと、事業活動を通じた持続可能な環境への貢献を目指します。

また、当社がメインスポンサーとして運用に関わる3つの上場REIT（ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、ケネディクス商業リート投資法人）及びその資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社は、長期安定的に投資運用を行う投資法人として環境への取組みを一段と推進するため、「サステナビリティ方針」に加えて次の「環境方針」も制定し、環境に配慮した投資運用を行っています。

1．環境法令・規則の遵守

環境関連法令・規則を遵守し、環境に配慮した投資運用を推進します。

2．省エネルギー対策の推進

資源やエネルギーの重要性を意識し、運用する不動産において省エネルギー対策の計画的な取り組みを推進します。

3．環境負荷の低減

環境に与える負荷の低減を意識し、運用する不動産においてCO₂削減、廃棄物削減、リサイクル推進等の対策に取り組みます。また、有害物質や環境汚染物質の取り扱いに十分注意します。

4．環境情報の公開

投資主、テナント、取引先等の様々な関係者に対し、環境方針や環境への取組み状況などの必要な情報開示に努めます。

5．環境教育・啓蒙活動

社内における環境教育・啓蒙活動により、当社役職員の環境意識の向上に努めます。

外部評価

GRESBリアルエステイト評価

GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）は、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターのサステナビリティ・パフォーマンスを測るベンチマークであり、有力な機関投資家が加盟、不動産投資運用のプロセスでGRESBを利用しています。

GRESBの評価は、機関投資家が投資先を選定する際などにGRESBのベンチマーク調査を活用することからその注目度は高く、GRESBの毎年の調査には世界で多数の不動産会社、REITや不動産私募ファンドが参加しています。

個々の環境不動産の認証制度は様々ありますが、不動産会社・ファンド単位のベンチマークとしては「GRESBリアルエステイト評価」が事実上唯一のものであり、総合スコアのグローバルでの相対評価による「GRESBレーティング」は、最上位となる5スターまでの5段階評価が付与されます。ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人の評価は下記のとおりです。また、「実行と計測」及び「マネジメントと方針」両面での高い評価を受け、いずれのREITも「Green Star」評価を取得しています。なお、ケネディクス商業リート投資法人は、総合スコアでは「東アジア・商業・上場」部門の中で1位となっています。

（2019年9月10日時点）

ケネディクス・オフィス投資法人	ケネディクス・レジデンシャル・ ネクスト投資法人	ケネディクス商業リート投資法人

ケネディクス・オフィス投資法人
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
ケネディクス商業リート投資法人

DBJ Green Building認証

DBJ Green Building認証制度とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（“Green Building”）を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援するものです。

認証における評価ランクとしては、「国内トップクラスの卓越した『環境・社会への配慮』がなされたビル」（five stars）、「極めて優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」（four stars）、「非常に優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」（three stars）、「優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」（two stars）、「十分な『環境・社会への配慮』がなされたビル」（one star）の5段階があります。ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人の認証取得物件数は下記のとおりです。なお、ケネディクス・オフィス投資法人の運用するKDX晴海ビル、KDX名古屋栄ビル及びKDX小林道修町ビルは、2011年にJ-REITが運用する物件として初めてDBJ Green Building認証を取得しました。

（2019年12月末日時点）

ケネディクス・オフィス投資法人	ケネディクス・レジデンシャル・ ネクスト投資法人	ケネディクス商業リート投資法人

ケネディクス・オフィス投資法人
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
ケネディクス商業リート投資法人

（注）DBJ Green Building認証のロゴは、認証取得物件のうち最も高い評価ランクを掲載しています。

CASBEE不動産評価認証

CASBEEとは国土交通省が主導して開発された建築物の環境性能評価システムで、建築物それ自体の環境品質・性能に関する評価と、建築物の外部に対する環境負荷に関する評価の両面から総合的な環境性能の評価を行う制度です。CASBEE不動産評価認証は、既存建築物の環境評価の結果が不動産評価の際に活用されることを目的として開発されたCASBEE-不動産で評価された建築物について、その評価内容を審査し的確であることを第三者機関が認証する制度です。

2019年12月末日時点において、ケネディクス・オフィス投資法人の運用物件のうち12物件が評価を取得しており、うち8物件が最高評価であるCASBEE不動産評価Sランクを取得しています。

BELS評価

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度：Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）は、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」における省エネ性能の表示の努力義務に対応した、住宅・建築物を格付けする第三者認証制度です。国が定める建築物エネルギー消費性能基準に基づく一次エネルギー消費量から算出されるBEI（Building Energy Index）の値によって評価され、評価結果は星の数（1つ～5つ）により表示されます。

2019年12月末日時点において、ケネディクス・オフィス投資法人の運用するKDX武蔵小杉ビル及びKDX飯田橋スクエア、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の運用するプレザングラン大田多摩川が3つ星を取得しています。なお、KDX武蔵小杉ビルは、2014年にJ-REITが運用する物件として初めてBELS評価を取得しました。

エネルギー消費量・CO₂排出量の削減（気候変動への取組み）

基本的な考え方

気候変動の主な要因となる地球温暖化は、これまでも重要な環境課題として議論がなされてきており、近年では1997年の京都議定書以来18年振りの国際的な枠組みとなる「パリ協定」が2015年のCOP21において採択されています。「パリ協定」においては、世界の平均気温の上昇を2℃以下に抑えることが主な目的として掲げられており、昨今の異常気象の増加等を鑑みますと、当社の事業活動や運用物件にとっても重要な課題であると認識しています。

当社は「エネルギー消費量・CO₂排出量の削減」をマテリアリティの一つとして認識しており、当社の事業活動や運用物件によるエネルギー消費、CO₂排出の継続的削減を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献します。

エネルギー消費量・CO₂排出量等の削減目標の設定

当社がメインスポンサーとして運用に関わる3つの上場REITは、それぞれエネルギー消費量等についての中長期的な削減目標を定め、エネルギー消費量等の削減に取り組んでいます。一部REITにおいては、エネルギー消費量等の実績についても開示しています。

• ケネディクス・オフィス投資法人
• ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
• ケネディクス商業リート投資法人

エネルギー消費量・CO₂排出量削減への取組み

当社は運用物件のエネルギー消費やCO₂排出の削減を通じて、気候変動の問題に取り組みます。運用物件の用途や運用ファンドの運用期間、投資家等によって取組みの幅は異なりますが、長期運用を前提とした3つの上場REITでは様々な取組みを行っています。

ケネディクス・オフィス投資法人が運用するオフィスビルにおける取組み

照明設備の更新

環境への配慮及び費用削減の観点から、運用する各物件の電力消費量の削減を進めています。具体的な取組みとしては、共用部・貸室等の一般的な照明器具及び非常用照明器具（誘導灯や非常灯）をLED化することにより、電気使用量及び電球交換コストの削減を積極的に推進しています。

空調設備の更新

省エネ性能の高い高効率空調機への更新や、セントラル空調（熱源機器を集中設置し中央管理室等で一元的に制御する方式）を個別空調（熱源機器を分散設置し各フロアやゾーン毎に制御する方式）へ更新すること等により、テナントの快適性向上への貢献とともにビル全体の省エネ効果が見込まれます。

人感センサーの設置

トイレや給湯室、階段室等の照明に人感センサーを設置することで、利便性の向上を図るとともに照明の消し忘れ等を防止しています。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人が運用する賃貸住宅における取組み

共用部照明のLED化

環境への配慮及び費用削減の観点から、省エネに向けた様々な取組みを行っています。取組みの一つとして、共用部等における照明器具を適宜LEDへ変更することにより、電球交換コスト及び電気使用量の削減を推進しています。

ロードヒーティングの遠隔監視

札幌所在の一部の賃貸住宅において、ロードヒーティング（融雪設備）の遠隔監視システムを導入しています。システムを導入した結果、融雪のための燃料コストが大幅に削減されました。

電気自動車充電プラグの設置

ご入居者様向けに、電気自動車の充電のためのコンセントを駐車場に設置しました。

ケネディクス商業リート投資法人が運用する商業施設における取組み

LED照明の導入

省エネルギー対策として運用物件にLED照明を導入することにより、電球交換コスト及び電気使用量の削減を推進しています。また、温室効果ガスの発生にも配慮し、より環境にやさしい物件づくりを目指します。主な導入物件は下記のとおりです。

太陽光パネルの設置

ウニクス伊奈の屋上の一部に太陽光パネルを設置することで太陽光発電を行うとともに、建物内への熱負荷軽減と空調負荷低減にも効果があることから物件のCO₂排出量削減に貢献しています。また、停電発生時には発電した電気の使用が可能となることによるBCP対策としての効果も見込まれます。

サステナビリティに関する従業員教育

当社ではサステナビリティに関する知識向上のため、外部講師を招いて従業員向けのサステナビリティ研修を実施しています。また、グリーンビルディング関連の資格取得も奨励しています。

グリーンボンドの発行

ケネディクス・オフィス投資法人は、投資法人債をグリーンボンドとして発行することにより、サステナビリティへの取組みを一層強化すると共に、ESG投資に積極的な投資家層への投資機会の提供により、国内グリーンボンド市場の発展に寄与することが可能なものと考え、2019年2月に総額20億円のグリーンボンドを発行しています。

なお、本グリーンボンドは、第三者評価機関であるサステイナリティクスよりセカンドパーティ・オピニオンを取得している「グリーンボンドフレームワーク」に則ったグリーンボンドとして発行され、株式会社日本格付研究所（JCR）による「JCR グリーンボンド評価」において、最上位評価となる「Green1」の評価を取得しています。更に、本投資法人債に係る第三者評価の実施に関し、環境省の平成30年度グリーンボンド発行促進体制整備支援事業の補助金交付対象となることについて、発行支援者たるサステイナリティクス及びJCRは一般社団法人グリーンファイナンス推進機構より交付決定通知を受領しています。

再生可能エネルギー発電への取組み

当社は、太陽光発電所を主な投資対象とし、全国の再生可能エネルギー発電所へ投資を行うファンドを設立・運用しています。豊富な私募ファンド、ファイナンスアレンジの実績とノウハウを活かしたアセットマネジメントサービスの提供を行っており、中長期的にはAUM1,000億円程度を目指しています。

（注）「再生可能エネルギー発電施設数」「再生可能エネルギー設備出力容量」は、各12月末時点において当社が運用を受託しているファンドが運用及び開発を行っている施設数の合計及び当該施設による出力容量の合計をそれぞれ記載しています。

水消費量・廃棄物量の削減

基本的な考え方

気候変動や人口の増加等から、水資源の確保は世界的な課題となっています。現在の日本において水不足は目の前の大きな危機として認識されてはいませんが、世界規模での水消費の動向等を鑑みると、水資源の確保は我々にとっても避けることのできない課題であると認識しています。

また、日本においては、3R（Reduce, Reuse and Recycle）の取組みの推進や国民の意識の向上等により適正な廃棄物処理と資源の有効活用等が進み、大量消費社会から循環型社会形成に向けた取組みは着実に進展してきました。しかし、世界規模で資源制約が強まる中で、廃棄物削減については量のみならず質の面からもより一層の取組み推進が求められています。

当社は不動産アセットマネジメント会社として仕事や生活の場となる多くの不動産を運用していることから、不動産を通じて排出される水消費や廃棄物の削減に率先して取り組むべき義務があると認識しています。

当社は「水消費量・廃棄物量の削減」をマテリアリティの一つとして認識しており、当社の事業活動や運用物件からの水消費や廃棄物の継続的削減や、有害物質の削減・適切な管理を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献します。

水消費量削減への取組み

節水性能の高い設備への更新

運用物件の計画的な設備更新にあたり、節水型トイレや自動水栓への更新、節水コマ（上水道の蛇口内部に取り付ける節水用のコマ）の設置等を適宜実施することで、水使用量の削減に取り組んでいます。また、一部物件においては潅水設備を導入し、植栽への水やりの効率化と節水を図っています。

廃棄物量削減への取組み

廃棄物の削減や分別の徹底

運用物件の管理会社様と協力し、オフィスビルや商業施設のテナント様や賃貸住宅のご入居者様等に、廃棄物の削減や分別の徹底についてご協力頂けるよう周知しています。

有害物質や土壌汚染等への適切な対応

当社が投資運用する物件については、物件取得等にあたりエンジニアリング・レポート（建築物、設備等及び環境の専門的知識を有する者が行った不動産の状況に関する調査報告書）や地震PML評価の取得、土壌汚染調査等を実施し、物件の法的適合性等を確認しています。

エンジニアリング・レポートではアスベスト、PCB、フロン類といった有害物質の有無についても確認を行い、その存在が確認された場合は、それぞれ法令に則って適切な対策・管理・処理等の対応を実施しています。

また、土壌汚染調査により土壌汚染が確認された場合は、土壌改良等により汚染土壌を浄化したうえで物件を取得しています。

環境配慮のためのテナントとの協働

基本的な考え方

当社は運用物件の環境性能の向上等を通じて持続可能な環境への貢献に取り組んでいますが、当社の取組みのみならず、日常的に物件を利用されるテナントの皆様のご理解ご協力も重要であると考えています。当社はテナント様への啓発活動や建物所有者とテナント様の双方がメリットを分かち合うことのできるグリーンリース等を通じて、持続可能な環境のための協働を目指しています。

当社は「環境配慮のためのテナントとの協働」をマテリアリティの一つとして認識しており、ステークホルダーであるテナント様とともに協働しながら、環境面での持続可能性に貢献します。

テナント様との協働に向けた取組み

テナント様への啓発活動

ケネディクス・オフィス投資法人では、率先してテナント様に省エネ活動にご協力いただけるよう、節電協力依頼文書の作成や節電マニュアルの配布、各階共用部への節電ポスターの配布等の啓発活動を行っています。

グリーンリースの実施

ケネディクス・オフィス投資法人及びケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、建物所有者とテナント様双方で省エネ・環境配慮を推進するグリーンリースを実施しています。ケネディクス・オフィス投資法人の運用するKDX秋葉原ビルやケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の運用する天（介護付有料老人ホーム）では、照明器具のLED化工事を投資法人の費用負担で実施する一方で、大幅に圧縮されたテナント様負担の電気使用量及びメンテナンスコスト（蛍光灯交換費用）の低減額の一定割合をグリーンリースフィーとして収受しています。

環境社会配慮条項を盛り込んだ賃貸借契約書の導入

ケネディクス・オフィス投資法人では、省エネ・環境社会配慮等の観点から、環境パフォーマンス・快適性・生産性の維持及び向上の理念を共有し、これらの施策に賃貸人・テナント相互に協力する旨の環境社会配慮条項を賃貸借契約書に盛り込むことを推進しています。2018年5月以降に新規締結したテナントのうち賃貸借契約書に本条項を記載した割合は94.2%に達します。（2019年4月30日現在）

また、ケネディクス商業リート投資法人では、建物所有者とテナント様が環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約を、一部のテナント様との間で締結しています。

プロパティマネジメント会社様との協働

生物多様性

基本的な考え方

生物多様性の確保と不動産による都市化とは一般的にトレードオフの関係性となることから、当社が行う不動産アセットマネジメントにおいては生物多様性を破壊しないよう十分な配慮を行う必要があると認識しています。生物多様性の確保は気候変動対策としても資するほか、テナント様、ご入居者様や地域の皆様にとっても過ごしやすい環境を提供することができます。

緑化の推進

エントランスへの植栽設置といった取組みから敷地内緑化や屋上緑化まで、様々な緑化の推進にも取り組んでいます。特に商業施設における屋上緑化では、熱環境改善等の物理的な環境改善効果に加え、施設利用者への癒し効果を促し、憩いの場を提供しています。

彩の国みどりの優秀プラン賞受賞

埼玉県では「ふるさと埼玉の緑を守り育てる条例」に基づき届出のあった緑化計画の中から、特に優秀で他の模範となる緑化計画を「彩の国みどりの優秀プラン賞」として表彰しており、2018年度の「第10回　彩の国みどりの優秀プラン賞」にケネディクス商業リート投資法人が運用するウニクス伊奈が選出されました。

ABINC認証

当社は、共同事業者として開発に携わった「日比谷パークフロント」に本社を設置しています。「日比谷パークフロント」は、生物多様性保全に取り組むオフィスビルとして、ABINC（一般社団法人いきもの共生事業推進協議会）の「ABINC認証（いきもの共生事業所認証）［都市・SC版］」を取得しています。

里山ユニットの設置

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、荒廃した里山に休眠する在来種苗を寄せ植えした「里山ユニット」をKDXレジデンス御徒町のエントランスに設置しています。里山ユニットの設置を通して、里山再生活動に寄与することに加えて、心地よい住環境の提供や放置自転車対策にも寄与しています。

関連データ

（注）「再生可能エネルギー発電施設数」「再生可能エネルギー設備出力容量」は、各12月末時点において当社が運用を受託しているファンドが運用及び開発を行っている施設数の合計及び当該施設による出力容量の合計をそれぞれ記載しています。